Ies la lumina noi amanunte despre uriasa mascarada pusa in scena de catre Directia Nationala Anticoruptie in dosarul Baneasa, in care fostul judecator Corneliu-Bogdan Ion-Tudoran (foto 1) de la Curtea de Apel Bucuresti l-a condamnat pe omul de afaceri Puiu Popoviciu si a dispus confiscarea unui teren de 224 de hectare pe care se afla o serie de constructii importante.

Luni, 8 martie 2021, Romania TV a prezentat o ampla investigatie, din care reiese ca expertii DNA Catalin Cucoara si Dorel Postelnicu (care nici nu erau atestati ANEVAR, nici nu faceau parte din Corpul Expertilor Tehnici) au realizat o mascarada de raport de evaluare tehnico-stiintifica, bazat pe preturile gasite in presa, la rubrica de anunturi imobiliare, si ignorand informatiile primite de la birourile notariale. Ceea ce a rezultat a fost o imensa supraevaluare a terenurilor din Baneasa, care le-a dat ocazia procurorului DNA Nicolae Marin (foto 2) – actualul adjunct al SIIJ – sa trambiteze cauza Baneasa ca pe cine stie ce tun imobiliar, iar judecatorului Bogdan Tudoran sa dea cu barda, aruncand cu ani de puscarie in stanga si-n dreapta si sa dispuna abuziv confiscarea pamanturilor. De altminteri, amintim ca prestatia lui Tudoran din dosarul Baneasa l-a facut suspect la Sectia pentru investigarea infractiunilor din justitie.

Facatura DNA a fost demontata de catre KPMG – una dintre cele mai mari patru companii de audit din lume („Big Four”) –, care a aratat numeroasele defecte ale metodei folosite de catre tandemul de experti Cucoara-Postelnicu.

Prezentam principalele pasaje din investigatia Romania TV:

„Expertii DNA Cucoara Catalin si Dorel Postelnicu au facut un raport de evaluare tehnico-stiintifica, luand ca reper anunturile imobiliare din ziarul BURSA; Expertii DNA Cucoara Catalin si Dorel Postelnicu nu erau experti atestati ANEVAR si nici nu faceau parte din Corpul Expertilor Tehnici.

Pentru a stabili valoarea terenului, DNA a dispus realizarea unui raport de constatare tehno-stiintifica, intocmit in cadrul dosarului penal 206/P/2006 de catre Cucoara Ion Catalin si Postelnicu Dorel, doi ingineri, specialisti ai Directiei Nationale Anticoruptie, care nici macar nu erau experti atestati ANEVAR si nici nu faceau parte din Corpul Expertilor Tehnici. Pur si simplu, doi specialisti evaluatori ai DNA, fara nicio calificare suplimentara minimala, au evaluat terenul conform unei „metode” despre care chiar ei spun in raportul lor ca este, citam: „nu este recomandata de Standardele Internationale de Evaluare”.

Intr-un raport ce depaseste 230 de pagini, specialistii Cucoara si Postelnicu au facut tot posibilul sa acopere in hartii si formule demne de premiul Nobel pentru fizica cuantinca faptul ca evaluarea lor este total eronata pentru ca ia in calcul destinatia actuala a terenului si nu destinatia agricola, de statiune didactica a acestuia; ba mai mult, preturile pe care le-au luat ca reper sunt din ziarele de la rubrica imobiliara. Iar ca dezastrul sa fie complet, cei doi „experti” au evaluat terenul 10 ani mai tarziu, luand in calcul deja utilitatile si dezvoltarile care s-au facut intre timp pe teren.

Ca sa fie limpede pentru toata lumea, „specialistii” DNA au calculat valoarea terenului luand in calcul investitiile facute dupa ce terenul a ajuns in proprietatea Baneasa Investments S.A, ulterior asocierii in participatiune si ulterior aportarii dreptului de proprietate la capitalul social al Baneasa Investments de catre Universitate. Adica desi in anii 2000 – 2003, la momentul asocierii, terenul in cauza era practic un maidan lasat de izbeliste, fara nicio constructie pe el si nici nu fusese inca intabulat ca teren construibil, totusi specialistii DNA nu au tinut cont de asta.

Pe langa toate acestea, „specialistii” DNA ignora faptul ca anumite suprafete de teren sunt permanent excluse procesului de edificare. Una dintre ele este parcela 4506/1/1/16 care chiar si in prezent, (februarie 2021), este in continuare o livada de nuci. Interdictia de construire pe aceasta parcela este mentinuta si in momentul de fata prin lege. Acesta e doar un exemplu de suprafata de teren a carei valoare nu se poate calcula cu indicii si criteriile valorice ale terenurilor construibile.

Pentru comparatie, cei doi „specialisti” DNA au luat in calcul rubrica de imobiliare dintr-un ziar BURSA

Din expertiza judiciara, reiese ca specialistii DNA au stabilit valoarea terenului la data de iunie 2001, impartit in cinci loturi. Pretul pe metrul patrat a fost estimat de DNA la o valoare intre 60 si 150 euro pe metrul patrat, de cel putin 100 de ori mai mult decat media preturilor de tranzactie din zona in perioada respectiva, conform mai multor tranzactii notariale incheiate in aceeasi perioada cu terenuri din zona.

Instanta de fond, respectiv judecatorul Ion-Tudoran, s-a multumit sa-i creada pe cuvant pe „expertii” DNA si n-a mai cerut o alta expertiza sau o alta evaluare a terenului facuta de experti independenti. Ba mai mult, atunci cand avocatii lui Puiu Popoviciu au contestat raportul DNA si au cerut in instanta expertize independente cu precizarea clara a obiectivelor, Curtea de Apel nici n-a vrut sa auda de asa ceva si a considerat cererea nejustificata.

Motivarea judecatorului Ion- Tudoran este una nu doar de-a dreptul aberanta, dar si mincinoasa, consemnand exact pe dos decat s-a intamplat in realitate:

„Fata de obiectul cauzei, Curtea constata si retine ca cererile inculpatilor Popoviciu Gabriel Aurel si Bejenaru Andrei Mihai pentru incuviintare a mijloacelor de proba cu expertize tehnice de evaluare-specialitatea terenuri, constructii si specialitatea intreprinderi, expertiza operatiuni financiare – specialitate economic contabilitate, expertiza topo-cadastrala, expertiza tehnica judiciara specialitatea stiintele solului, expertiza tehnica judiciara specialitatea geologie, expertiza tehnica judiciara – specialitatea constructii – evaluare sunt nerelevante, avand in vedere ca acestia nu au formulat nici un fel de cereri de despagubiri si nu au contestat despagubirile solicitate de partile civile.

Partile civile nu au contestat existenta constructiilor, a lucrarilor de amenajare a terenului, a vecinatatilor si cailor de acces la teren, astfel ca, probele cu expertiza solicitate in cauza nu sunt utile necesare si concludente pentru solutionarea legala si temeinica a cauzei. Aceleasi argumente sunt avute in vedere si la cererile de probe cu expertize tehnice de evaluare specialitatea terenuri-constructii si specialitatea intreprinderi, formulate de inculpatii Alecu Ioan Nicolae si Diaconescu Stefan”.

In alta ordine de idei, Curtea constata ca toti cei patru inculpati nu au aratat ce se tinde a se dovedi cu aceste mijloace de proba si nici nu si-au prezentat obiectivele expertizelor.

Pentru aceleasi considerente, Curtea va respinge si cererea formulata de S.C. Baneasa Investments S.A. pentru incuviintarea si administrarea probei cu expertiza tehnica de evaluare, specialitatea terenuri, constructii si intreprinderi si a unei expertize pentru operatiuni financiare – specialitatea economie-contabilitate.”

Preturile aberante luate de DNA drept sigure si ferme s-au obtinut prin compararea preturilor din mai multe anunturi de vanzare a unor terenuri din zona Baneasa, regasite in publicatii precum Ziarul Bursa, Bursa Imobiliara sau Anuntul A-Z. Si aici intervine elementul cheie. Cat de rezonabil este pretul pe care il cere un vanzator intr-un anunt de vanzare versus cat de veridic este pretul din actul de vanzare – cumparare pe care il incheie la notar atunci cand tranzactia chiar este parafata. Pentru „expertii” DNA, actele notariale de tranzactii cu terenuri au o „greutate” mult mai mica decat un anunt dintr-un ziar pe care l-ar fi putut da oricine si cere orice pret.

Au fost ignorate total informatiile furnizate de birourile notariale din care reiese ca, in respectiva perioada, terenuri intravilane sau extravilane din zonele Baneasa-Jardarmeriei , considerate „zone marginase” ale Capitalei la acea vreme, s-au vandut la preturi cuprinse intre 1 si 14 dolari pe metrul patrat.

Avocatii lui Puiu Popoviciu au incercat in zadar sa convinga instanta sa accepte o contra-expertiza asupra evaluarii facute de DNA, dat fiind ca pe aceste probe se baza intregul proces si prin acest raport s-ar fi stabilit sau nu un eventual prejudiciu, precum si cuantumul lui.

Instanta de fond cu judecator Ion-Tudoran la prezidiu a respins ca nerelevante pretentiile avocatilor omului de afaceri si a ignorat deplin mai multe inscrisuri, adrese de la Birouri Notariale sau chiar contracte de vanzare – cumparare, care dovedeau valori de tranzactie in aceeasi zona si in aceeasi perioada (2003) net inferioare valorii de aport al terenului de 220 ha. (...)

Ce scria procurorul Nicolae Marin in rechizitoriul DNA despre raportul de evaluare facut chiar de colegii sai

In raportul intocmit de DNA, procurorul Nicolae Marin (foto) a afirmat in mod neadevarat ca terenul de 224 de hectare, adus ca aport de capital in societatea ce detine cel mai mare proiect imobiliar din Romania, a fost subevaluat la doar un dolar pe metrul patrat. De asemenea, procurorul Marin a indus in eroare instanta si afirmand ca terenul este in „domeniul public al statului”.

„In perioada 2000 – 2004, inculpatul Alecu Ioan Niculae, beneficiind de sprijinul interesat al inculpatului Popoviciu Gabriel Aurel, in baza unui contract incheiat cu incalcarea prevederilor legale, a facut posibila aducerea unui teren de 224 hectare, apartinand domeniului public al statului, ca aport in natura la capitalul social al SC Baneasa Investments SA, societate controlata de Popoviciu Gabriel Aurel. In conditiile in care terenul respectiv (ferma Baneasa) se afla in proprietatea publica a statului, conform legii, nu putea sa faca obiectul vreunei tranzactii si, in plus, a fost in mod vadit subevaluat.

In momentul constituirii ca aport la capitalul social al SC Baneasa Investments S.A., terenul a fost evaluat la valoarea de 1 USD/mp, in timp ce valoarea de piata de la acea data era de aproximativ 150 euro/mp. Terenul se situeaza in partea de nord a orasului Bucuresti, se invecineaza cu DN1 Bucuresti-Ploiesti, iar pe acest teren s-au construit puncte de lucru si sediile unor importante societati comerciale”, scria procurorul Marin in rechizitoriul DNA.

La ce valoare a fost evaluat terenul din Proiectul Baneasa in realitate, inainte sa intre DNA pe fir

Inainte de asocierea dintre Puiu Popoviciu si USAMVB, respectiv in 2003 si 2004, suprafata de teren ce urma sa fie adusa ca aport la capitalul social al noii societati a fost evaluata de un corp de experti la preturile pietei, iar concluziile lor contrazic flagrant “expertii” DNA.

Cele doua suprafete de 167,398 ha si 53,05 ha au fost expertizate si s-a intocmit un raport de evaluare a suprafetei de catre cinci experti evaluatori care detineau atestat din partea Corpului Expertilor Tehnici din Romania, Asociata Nationala a Evaluatorilor si Agentia Nationala de Privatizare.

Asadar, metrul patrat din cele doua suprafete a fost evaluat de catre acestia dupa cum urmeaza. Pentru cei 167 de hectare, pretul a fost de 20 USD/mp pentru terenul scos din circuitul agricol si 1,50 USD/mp pentru terenul agricol. Din totalul de 167 de hectare, aproximativ 100 de hectare nu erau scoase din circuitul agricol; cu toate acestea, pentru aceste 100 de hectare s-a avut in vedere valoarea de 20 USD/mp. Astfel, dreptul de proprietate a fost aportat la valoarea de 23.946.920 USD pentru aceasta suprafata.

Pentru cealalta suprafata de 53 de hectare, pretul a fost de 10,93 USD/mp pentru terenul scos din circuitul agricol si tot 1,50 USD/mp pentru cel aflat in circuitul agricol. IMPORTANT! Din totalul de 53 de hectare, aproximativ 33 de hectare nu erau scoase din circuitul agricol la momentul respectiv; cu toate acestea, pentru aceste 33 de hectare s-a avut in vedere valoarea de 10.93 USD / mp, astfel si aici dreptul de proprietate a fost evaluat la 3.856.013 USD. (...)

KPMG demoleaza „expertii DNA” fara drept de apel

Pentru a stabili valoarea terenului, DNA a dispus realizarea unui raport de constatare tehnico-stiintifica, intocmit in cadrul dosarului penal 206/P/2006 de catre Cucoara Ion Catalin si Postelnicu Dorel, doi ingineri, specialisti ai Directiei Nationale Anticoruptie, care nu faceau parte din Corpul Expertilor Tehnici si nici nu erau experti atestati ANEVAR.

Valoarea terenului a fost stabilita prin metoda comparatiei prin bonitare, metoda care poate avea neconformitati majore, mai ales cand este folosita pentru a stabili valoarea unui teren cu mai multi ani in urma.

Pentru a obtine o alta opinie (a se citi una mai putin “subiectiva”) asupra evaluarii, in afara de cea vizibil viciata de catre „expertii DNA”, avocatii lui Puiu Popoviciu au solicitat un raport de verificare companiei internationale KPMG, pentru a stabili valoarea terenului. Expertii independenti KPMG au scos la iveala neconformitati majore generate de metoda comparatiilor folosita in raportul DNA.

„Valoarea rezultata este bazata pe aplicarea unei formule, ai carei parametri nu sunt fundamentati pe informatii de piata. Metoda comparatiei prin bonitare reprezinta o „metoda de evaluare surogat folosita in special in cadrul expertizelor judiciare. Nu tine cont de drepturile de proprietare evaluate, nu a fost actualizata de la aparitie – 1992. In practica internationala a evaluarii nu exista o metoda similara pentru estimarea valorii de piata”, se arata in raportul KPMG, din 2014 pe care totusi instanta, respectiv judecatorul Ion-Tudoran nici macar n-au vrut sa-l accepte ca proba in proces.

„Concluziile privind valoarea sunt viciate in toate evaluarile cuprinse in raportul dna, pentru ca toate metodele de evaluare utilizate contin erori care au afectat decisiv rezultatul final”, reiese din datele raportului KPMG, obtinut de Romania TV.

Expertul tehnic Vergiliu Vescan a fost angajat prin intermediul companiei KPMG, pentru a pregati o analiza critica asupra raportului de constatare tehnico-stiintific realizat de specialistii DNA la data de 21 martie 2012, prezentat ca proba in dosarul nr. 9577/2/2012, judecat de Curtea de Apel Bucuresti. Vescan afirma ca a analizat documentele „din punctul de vedere al unui expert independent, nu al unui martor al faptelor”.

Erorile majore din raportul de constatare al DNA care a stat la baza condamnarii lui Puiu Popoviciu

„Am identificat ca metodele de evaluare de baza au fost metoda comparatiei prin bonitare si metoda comparatiei relative. Chiar daca denumirile fac referiri la metoda comparatiei si induc ideea ca ambele metode se bazeaza pe informatii de piata, in realitate prin metoda denumita a comparatiei prin bonitare, valoarea rezultata este bazata pe aplicarea unei formule, ai carei parametri nu sunt fundamentati pe informatii de piata”.

„Metoda comparatiei prin bonitare reprezinta o metoda de evaluare surogat folosita in special in cadrul expertizelor. Aceasta consta in aplicarea unei formule care contine o serie de coeficienti selectati din niste marimi prestabilite. Formula de calcul, care la origine a fost o metoda administrativa de estimare a valorii terenului, fara a a avea in vedere valoarea de piata a acestuia, are ca baza de pornire Decizia Primariei Municipiului Bucuresti (PMB) nr. 79/04.02.1992, completata prin dispozitia PMB nr. 421/1992 si modificata prin dispozitiile PMB nr. 191/1993 si 827/1994.

Principalele neajunsuri ale metodei sunt:

- nu tine seama de drepturile de proprietate evaluate;

- nu are in vedere conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) care este un element de baza in evaluarea terenurilor libere;

- intervalele numerice corespunzatoare coeficientilor din formula nu sunt fundamentate, nefiind o legatura directa intre valoarea coeficientilor si informatiile de piata, astfel aplicarea acestei metode poate conduce doar intamplator la valoarea de piata;

- nu s-a explicat niciodata de ce doar factorii selectati in formula sunt cei care influenteaza valoarea unui teren si cum s-a dovedit relevanta celor selectati;

- nu a fost actualizata de la aparitie (elaborata de Primaria Municipiului Bucuresti in 1992) din punct de vedere al principalilor factori si al valorilor orientative ale acestora in vreme ce preturile pe piata imobiliara au evaluat permanent dupa anul 1992;

- expertii care o folosesc, aplica de regula si metoda comparatiei directe astfel incat rezultatul aplicarii comparatiei prin bonitare sa confirme sau sa fie confirmat de catre valorile de piata rezultate in metoda comparatiei directe;

- in practica internationala a evaluarii nu eixsta o metoda similara pentru estimarea valorii de piata;

- procesul de selectare a valorii coeficientilor este subiectiv; totodata, aceasta selectie limiteaza folosirea rationamentului expertului, datorita posibilitatilor limitate de selectie a marimilor folosite in evaluare, dintr-un interval prestabilit”, se arata in raportul KPMG.

Expertul independent a identificat 12 neconformitati majore in raportul de evaluare al DNA

Din acest motiv, expertul Vergiliu Vescan a precizat ca metoda comparatiei prin bonitare folosita in raportul DNA „nu este o metoda recomandata de standardele de evaluare. In concluzie, aplicarea acestei metode nu conduce la obtinerea valorii de piata”.

„Raportul DNA contine estimarea valorii unor suprafete de teren avand ca data a evaluarii anii 2000, 2003 si 2004, iar ca data a raportului anul 2010. Realizarea unei evaluari la o data anterioara este o operatiune delicata a carei complexitate creste pe masura ce distanta masurata intre ani, dintre data raportului si data evaluarii este mai mare. In cazul prezentei analize, consideram ca realizarea unei evaluari la o data anterioara cuprinsa intre 7 si 10 ani se afla in categoria misiunilor cu complexitate ridicata”, mai spune expertul.

Autorul raportului KPMG a identificat nici mai mult, nici mai putin de 12 „neconformitati majore, care au afectat aplicarea metodelor de evaluare, iar cele mai evidente asemenea neconformitati le-am identificat in cazul metodei comparatiei relative, care a fost aplicata eronat”.

„Consider aceasta metoda ca fiind metoda de baza pentru fundamentarea nivelului 'valorii de piata' (aceasta fiind 'proba' pentru rezultatul obtinut prin metoda comparatiei prin bonitare si care a fost retinut in cadrul evaluarilor ca opinie finala)”

Avand in vedere ca in urma clasificarii neconformitatilor, majoritatea covarsitoare a acestora se incadreaza in categoria neconformitatilor majore, in opinia mea concluziile privind valoarea sunt viciate in toate evaluarile cuprinse in raportul DNA, pentru ca toate metodele de evaluare utilizate contin erori care au afectat decisiv rezultatul final”, conchid autorii raportului KPMG”.

* Cititi aici intreaga investigatie, insotita de documente, inclusiv despre un scandal in care a fost implicat unul dintre expertii DNA