Planurile urbanistice zonale (PUZ-urile) se dovedesc o sursa nesfarsita de procese impotriva Primariei Bucurestilor, conduse in prezent de Nicusor Dan (foto). De data aceasta, vorbim despre un litigiu atipic, in care Nicusor Dan a nimerit chiar daca speta despre care veti citi mai jos a inceput in 2013 – asadar, pe vremea primarului general Sorin Oprescu.

In 11 aprilie 2023, compania SC Nusco Imobiliara SA a depus la Tribunalul Bucuresti o actiune prin care solicita de la Primaria Capitalei si de la Consiliul General al Municipiului Bucuresti (in solidar) despagubiri totale de peste 55 de milioane de euro – mai precis, de 55.490.000 de euro – din cauza unei situatii care dureaza de peste noua ani.

Mai exact, este vorba despre Hotararea CGMB nr. 2914/2013 privind aprobarea PUZ Inel median (denumire completa: „Inchidere inel median de circulatie la zona Nord Autostrada Urbana, tronson cuprins intre Lacul Morii si Soseaua Colentina”). Hotararea, emisa la 28 noiembrie 2013, a facut posibila construirea unor strazi in suprafata totala de 44.392 de metri patrati in Sectorul 2 (Soseaua Pipera, nr. 48), reprezentand drumuri (27.610 mp) si trotuare (16.782 mp). Aceasta realitate avea sa fie consfintita sapte ani mai tarziu, la 13 august 2020, si de catre alta hotarare a Consiliului General. Este vorba despre HCGMB nr. 339/2020 privind aprobarea PUZ Coordonator Sector 2.

Problema este ca acele strazi au fost construite pe un teren apartinand Nusco Imobiliara, sustine societatea, reclamand ca, in felul acesta, a fost victima unei exproprieri de facto fara a primi in schimb niciun ban. Iar situatia dureaza neintrerupt din 2013 pana in prezent, adauga firma.

De aceea, dezvoltatorul imobiliar cere ca TMB sa oblige Primaria Bucurestilor si Consiliul General sa-i plateasca daune totale de 55,49 milioane euro, constand in:

- 31.074.400 euro despagubiri pentru exproprierea de facto operata prin PUZ-ul Inel Median (Hotararea CGMB 339/2020;

- 24.415.600 euro despagubiri pentru lipsa de folosinta a terenului din 28 noiembrie 2013 pana in prezent.

Inainte de a va lasa sa cititi actiunea Nusco (reprezentata de catre avocatul Alexandru Dumitrescu), mentionam ca dosarul nr. 11432/3/2023 i-a fost repartizat judecatoarei TMB Miruna Ioana Cazanescu, dar inca nu a primit primul termen. Magistrata s-a facut remarcata la 24 iunie 2022, cand, prin sentinta nr. 3605/2022 din cauza nr. 9613/3/2018, a anulat Planul Urbanistic General (PUG) al Capitalei, aprobat prin HCGMB nr. 269 din 21 decembrie 2000. Procesul a fost deschis nu de Nicusor Dan sau vreun ONG de casa al primarului (asa cum ne-am obisnuit), ci de catre o femeie pe nume Carmen-Speranta-Constanta Tomescu.

Prezentam principalul fragment din actiunea Nusco:

„Va solicitam respectuos urmatoarele:

1. Sa constatati neindeplinirea obligatiei de notificare a subscrisei anterior aprobarii PUZ Inel median prin HCGMB nr.294/2013, cu incalcarea art. 37 lit.a pct.2 din Metodologia de informare si consultare a publicului cu privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului si de urbanism, aprobata prin Ordinul Ministrului Dezvoltarii Regionale si Turismului nr.2701/2010.

('Informarea si consultarea publicului cu privire la propunerile de PUZ se fac inainte de transmiterea documentatiei pe circuitul tehnic de avizare, astfel: a) autoritatile administratiei publice locale informeaza publicul prin cel putin urmatoarele activitati: [...] 2. identifica si notifica proprietarii ale caror proprietati vor fi direct afectate de propunerile PUZ'.)

De asemenea, va solicit sa constatati si refuzul nejustificat al paratilor de efectuare a unei operatiuni administrative necesare pentru protectia dreptului meu de proprietate, dispunand totodata si obligarea paratilor la indeplinirea obligatiilor legale corelative.

2. Sa constatati exproprierea in fapt a suprafetei de teren de 44.392 mp situat in intravilanul Municipiului Bucuresti, la adresa Sos. Pipera nr.48, ca urmare a aprobarii prin PUZ Inel Median si PUZ Coordonator Sector 2 a Obiectivelor de Utilitate Publica. (Aceasta suprafata include drumuri in suprafata de 27.610 mp si trotuare in suprafata de 16.782 mp.)

3. Sa obligati paratii la acordarea catre subscrisa reclamanta a unei juste despagubiri reprezentand contravaloarea imobilului expropriat in fapt, despagubire estimata de noi in cuantum de 31.074.400 euro pentru intreaga suprafata afectata de servitutile publice instituite prin reglementarile urbanistice ale PUZ Inel Median si PUZ Coordonator Sector 2.

4. Sa obligati paratii la plata unei despagubiri pentru lipsa folosintei bunului imobil de la momentul aprobarii documentatiei PUZ Inel Median, 28.11.2013 si pana in prezent, in cuantum de 24.415.600 euro, avand in vedere ca pe toata aceasta perioada, subscrisa nu mi-am putut exercita in mod liber si nestingherit dreptul de proprietate pe care il am asupra terenurilor indicate.

Sa oblige parata la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu, pentru urmatoarele motive:

In fapt, subscrisa reclamanta sunt proprietara terenurilor situate in Bucuresti, Sos. Pipera nr.48, Sector 2, afectate de reglementarile urbanistice instituite prin documentatia PUZ – INCHIDERE INEL MEDIAN DE CIRCULATIE LA ZONA NORD AUTOSTRADA URBANA, TRONSON CUPRINS INTRE LACUL MORII si SOSEAUA COLENTINA si PUZ COORDONATOR SECTOR 2, in suprafata totala de 142.783 mp. Acest fapt reiese din extrasele de carte funciara pe care le anexez prezentei actiuni.

Astfel, dorim sa invederam instantei urmatoarele aspecte deosebit de relevante:

I. “Terenurile”

Astfel cum am mentionat mai sus, subscrisa sunt proprietara a terenurilor situate in Bucuresti, Sos. Pipera nr.48, Sector 2, dovada calitatii mele de proprietara fiind extrasele de carte funciara ce vor fi atasate prezentei.

Subscrisa detin in proprietate 142.783 de metri patrati, iar conform estimarilor mele, Obiectivele de utilitate publica instituite pe terenul nostru afecteaza o suprafata de 44.392 de metri patrati reprezentand strazi si trotuare impuse prin documentatiile PUZ mentionate.

II. “Reglementari Urbanistice”

In data de 28.11.2013, prin Hotararea Consiliului General al Municipiului Bucuresti (“HCGMB”) a fost aprobata documentatia PUZ Inel median. Prin aceste reglementari urbanistice au fost instituite regimuri diferite juridice restrictive pe terenul proprietatea subscrisei. Astfel, prin documentatia PUZ pe terenul nostru au fost prevazute un numar de Obiective de Utilitate Publica care corespund unor strazi din cadrul retelei publice stradale amplasate pe terenul subscrisei.

Ulterior, la 7 ani de la intrarea in vigoare a PUZ Inel Median, intra in vigoare PUZ Coordonator Sector 2 HCGMB 339/13.08.2020.

La data de 26.02.2021, PUZ Coordonator Sector 2 se suspenda prin HCGMB 65/26.02.2021, iar in data de 28 feb 2023, Tribunalul Bucuresti a decis ca PUZ-ul Sectorului 2 este din nou in vigoare. Acestea sunt reglementarile urbanistice care au afectat proprietatea subscrisei.

Prin cele doua documentatii de urbanism, pe terenul subscrisei sunt stabilite o retea de Obiective de Utilitate Publica (“OUP”) care reprezinta retea stradala publica. Aceasta retea are o suprafata de 30.000 mp afectata din terenul nostru, aspect care reiese in mod evident din planurile de situatie care constituie partea desenata a documentatiilor PUZ indicate.

III. “Servitutea publica”

Conform Anexei 2 la Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, “servitutea de utilitate publica reprezinta sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil avand un alt proprietar”. Masura de protectie a bunurilor imobile publice nu poate fi opusa cererilor de autorizare decat daca este continuta in documentatiile de urbanism aprobate, avand drept consecinta o limitare administrativa a dreptului de proprietate.

Astfel, prin reglementarea pe terenul subscrisei a retelei stradale indicate ca Obiective de Utilitate Publica in documentatiile PUZ la care face referire, se instituie o servitute publica pe terenul subscrisei, cu caracter permanent. Suprafata pe care aceste Obiective de Utilitate Publica o ocupa in teren apreciem ca este de 30.000 mp, ceea ce, prin raportare la situatia de fapt prezenta, consideram ca subscrisa reclamanta este indreptatita la obtinerea unei juste despagubiri, in conditiile in care dreptul de proprietate, un drept fundamental reglementat de dispozitiile art. 44 din Constitutia Romaniei, mi-a fost incalcat de catre parate, prin impunerea servitutii de utilitate publica – servitute care este mentinuta si in prezent, prin documentatia PUZ COORDONATOR SECTOR 2, aprobata prin HCGMB 339/13.08.2020, si anterior, prin documentatia PUZ - INCHIDERE INEL MEDIAN DE CIRCULATIE LA ZONA NORD AUTOSTRADA URBANA, TRONSON CUPRINS INTRE LACUL MORII si SOSEAUA COLENTINA, aprobata prin HCGMB nr.294/2013.

IV. Neindeplinirea obligatiilor legale izvorate din lege

Prin Normele metodologice de aplicare a Legii nr.350/2001, aprobate prin Ordinul Ministrului Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice nr.233/2016, la art.38^4 se stabileste ca “pe baza evaluarii din teren cu privire la situatia socio-economica a populatiei vizate, a regimului juridic, economic si tehnic al imobilelor, a expunerii la riscuri naturale, biologice si antropice si a prevederilor din documentatiile de urbanism in vigoare, grupul de lucru constituit la nivel local propune masuri specifice de interventie, pe care le supune procesului de consultare publica”. Aceste masuri specifice care se propun in urma evaluarii din teren, “dupa procesul de consultare a populatiei, masurile specifice se constituie intr-un plan de actiune ce este propus avizarii comisiei judetene constituite conform art. 38^7, iar apoi aprobarii Consiliului General al Municipiului Bucuresti”. (La nivelul Municipiului Bucuresti, comisia despre care se face vorbire este Comisia Tehnica de Amenajare Tehnica si Urbanism a Municipiului Bucuresti.)

Retinem cu privire la aceste aspecte ca paratele nu au constituit nici grupul de lucru, nu au realizat planul de actiune in cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism a Municipiului Bucuresti care sa cuprinda masurile specifice care trebuiau luate pentru evitarea lezarii drepturilor proprietarilor de terenuri, cum este si subscrisa reclamanta.

In acelasi timp, retinem ca in Anexa 2 la Legea nr.350/2001, se defineste notiunea de „documentatia de amenajare a teritoriului si de urbanism” drept „ansamblu de piese scrise si desenate, referitoare la un teritoriu determinat, prin care se analizeaza situatia existenta si se stabilesc obiectivele, actiunile si masurile de amenajare a teritoriului si de dezvoltare urbanistica a localitatilor pe o perioada determinata”.

Astfel, avand in vedere ca masurile de amenajare a teritoriului si de dezvoltare urbanistica a localitatilor trebuie sa fie pe o perioada determinata, subscrisa reclamanta nu am identificat ca documentatia PUZ inel median despre care facem vorbire in prezenta actiune sa mentioneze o perioada determinata in care sa fie indeplinite obiectivele stabilite prin planul de actiune. Aceasta mentiune nu este o critica adusa actului administrativ normativ mentionat, ci are scopul de a sublinia lipsa de actiune si de interes a autoritatii publice locale in a face demersurile necesare pentru reparatiile la care proprietarii de terenuri afectati de documentatie urbanistica erau indreptatiti.

De altfel, subscrisa nu am reusit sa identific un plan de actiune intocmit sau avizat de Comisia Tehnica de Amenajare a Teritoriului si Urbanism a Municipiului Bucuresti, cu toate ca autoritatile publice, in procesul de intocmire a documentatiei de urbanism, trebuiau sa elaboreze si sa supuna aprobarii Consiliului General al Municipiului Bucuresti planul de actiune privind masurile specifice dispuse, cum ar fi despagubirea proprietarilor de terenuri a caror drept de proprietate a fost afectat prin aprobarea documentatiei PUZ Inel Median si PUZ Coordonator Sector 2.

Avand in vedere faptul ca autoritatea publica a elaborat documentatia PUZ inel median fara sa indeplineasca aceste aspecte relevante pentru clarificarea situatiei afectarii terenurilor subscrisei cu servituti publice constand in stabilirea unor Obiective de Utilitate Publica (retea stradala) a caror realizare nu a fost mentionata in Planul de actiune, astfel cum metodologia Legii 350/2001 obliga, consideram ca exproprierea in fapt este confirmata.

Atitudinea autoritatilor publice din Municipiul Bucuresti confirma exproprierea in sensul in care acest aspect reiese fara niciun echivoc si din Certificatele de urbanism solicitate de subscrisa autoritatii locale de la nivelul Sectorului 2 al Municipiului Bucuresti si care respecta si aplica intocmai reglementarile PUZ Inel Median si al PUZ Coordonator Sector 2. Prin Certificatul de urbanism nr.1429/185 “P” din 22.09.2020, in sectiunea 5, prin care sunt precizate documentele care vor insoti cererea de obtinere a autorizatiei de construire fiind bifata mentiunea: “dovada rezervarii suprafetei de teren necesare realizarii obiectivelor de utilitate publica in conformitate cu reglementarile aferente PUZ Sector 2 prin dezmembrare, precum si instituirea servitutilor administrative asupra acesteia in vederea transferului in domeniul public, in conditiile legii, notate in cartea funciara a imobilului”.

Trebuie mentionat ca la momentul solicitarii certificatului de urbanism indicat, in vigoare era PUZ COORDONATOR SECTOR 2.

Totodata, prin Certificatul de urbanism nr.1302/207 “P” din 29.12.2021, la partea 5, in care sunt precizate documentele care vor insoti cererea de obtinere a autorizatiei de construire, este bifata urmatoarea mentiune: “dovada rezervarii suprafetei de teren necesare realizarii obiectivelor de utilitate publica in conformitate cu reglementarile aferente PUZ Inchidere Inel Median – Tronson 3”, precum si „act notarial autentificat privind instituirea servitutilor administrative asupra acesteia in vederea realizarii procedurilor ulterioare de transfer in domeniul public, in conditiile Legii”.

V. Caracterul permanent al servitutii publice

Subliniem ca in temeiul dispozitiilor art.5 alin.1 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar, „apartin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate [...] retele stradale si parcuri publice”. In continuare, acelasi text normativ la alin.2 stabileste ca „terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse in circuitul civil decat daca, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public”. Ultima referire a art.5 la terenurile pe care sunt amplasate retele stradale statueaza ca aceste terenuri nu pot fi dezafectate din domeniul public decat in cazuri de exceptie pentru lucrari de interes national. Prin urmare, Obiectivele de Utilitate Publica stabilite prin documentatiile de urbanism PUZ Inel Median si PUZ Coordonator Sector 2 se refera la retele stradale publice.

Or, prin raportare la dispozitiile legale ale Legii nr.18/1991 enuntate mai sus (care fac practic imposibila scoaterea terenurilor din reteaua stradala si implicit dezafectarea din domeniul public), reglementarea urbanistica reprezinta o expropriere in fapt a subscrisei si isi regaseste temeiul juridic in dispozitiile Protocolului 1 art.1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, subscrisa nemaiputand, in fapt, sa-mi exercit dreptul de proprietate in deplinatatea lui, limitele acestuia fiind de natura a aduce atingere insesi substantei dreptului, imposibilitatea exercitarii continutului dreptului de proprietate atat al folosirii, exploatarii sau dispozitiei echivaland cu scoaterea din circuitul civil si introducerea fortata in domeniul public.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului s-a pronuntat prin mai multe hotarari in litigii in care persoane private reclamau faptul ca Statul le-a incalcat dreptul de proprietate prin ocuparea terenului prin obiective de interes public, fara a se proceda la exproprierea pentru utilitate publica si la despagubirea justa si prealabila.

Prin hotararile amintite, Curtea a retinut notiunea ocuparii in fapt ca expropriere de fapt. Curtea a apreciat ca a existat o ingerinta a autoritatii publice asupra dreptului de proprietate al reclamantilor, protejat de art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si a obligat Statul la despagubiri.

Din perspectiva jurisprudentiala, consideram absolut relevanta Decizia nr. 542/2022 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie (Sectia I civila), la data de 17.03.2022, prin care, intr-o speta similara, a fost constatata o expropriere in fapt a unui privat prin reglementarile urbanistice adoptate de autoritatile locale din Cluj Napoca si obligarea acestora la plata unei juste despagubiri pentru suprafata de teren expropriat in fapt. In motivare, Curtea arata si ca “Consecintele instituirii unei servituti de utilitate publica asupra terenului reclamantei fara plata unei despagubiri si fara urmarea procedurilor legale de expropiere care sa fundamenteze o astfel de plata reprezinta o ingerinta severa in incalcarea dreptului sau de proprietate si ca atare o incalcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie”.

VI. Afectarea dreptului de proprietate

Aratam ca subscrisa reclamanta este indreptatita la obtinerea unei juste despagubiri, in conditiile in care dreptul de proprietate, un drept fundamental reglementat de dispozitiile art. 44 din Constitutia Romaniei, ne-a fost incalcat de catre parate, prin impunerea servitutii de utilitate publica, servitute care este mentinuta si in prezent.

Pierderea elementelor esentiale ale dreptului de proprietate, desi subscrisa reclamanta ramanem, formal, proprietarul bunului, cu privire la care insa nu mai poate exercita niciun atribut din continutul dreptului, in lipsa unei prealabile si juste despagubiri, afecteaza dreptul in substanta sa, si reprezinta o incalcare din partea autoritatilor publice locale din Bucuresti, sanctionata de art. 1 din Protocolul nr. 1 (n.r. la Conventia EDO).

Putem spune, chiar daca nu s-a derulat o procedura de expropriere, ca paratii, prin reglementarile urbanistice aprobate si care aduc atingere terenului-proprietate a noastra, au generat in sarcina noastra o interdictie in legatura cu un exercitiu complet al dreptului nostru de proprietate, determinata de un interes public, insa acestia nu si-au indeplinit si obligatiile pozitive corelative – si anume: de a expropria, in drept, bunul si de a ne oferi subscrisei titulare a dreptului de proprietate o compensatie financiara corespunzatoare indisponibilizarii bunului.

Aceasta intrucat nu se poate admite ca realizarea unor obiective de politica sociala de interes public de catre autoritatile publice locale sa fie suportate doar de o persoana anume – in speta: subscrisa reclamanta.

VII. Despagubiri pentru contravaloarea imobilului expropriat

In ceea ce priveste capatul de cerere cu privire la obligarea paratei la acordarea catre subscrisa reclamanta a unei juste despagubiri reprezentand contravaloarea imobilului expropriat in fapt, despagubirea este estimata de noi in cuantum de 31.074.400 euro, dupa cum urmeaza:

Avand in vedere ca sunt privata de o suprafata de 44.392 mp, iar la momentul actual metrul patrat are o valoare de aproximativ 700 euro/mp, rezulta suma totala de 31.074.400 euro, constand in contravaloarea imobilului expropriat.

VIII. Despagubiri pentru lipsa folosintei bunului

Cu privire la obligarea paratilor la plata unei despagubiri pentru lipsa folosintei bunului imobil de la momentul aprobarii documentatiei PUZ Inel Median, din 28.11.2013 si pana in prezent, in cuantum de 24.415.600 euro, avand in vedere ca pe toata aceasta perioada, subscrisa nu mi-am putut exercita in mod liber si nestingherit dreptul de proprietate pe care il am asupra terenurilor indicate, mentionam urmatoarele:

De la data de 28.11.2013 si pana in prezent, au trecut aproximativ 110 luni. Metrul patrat se inchiriaza la aproximativ 5 euro/mp. Tinand seama de faptul ca nu am putut folosi suprafata de 44.392 mp, rezulta urmatorul calcul: 44.392 mp inmultit cu 5 euro/mp si inmultit cu 110 luni, rezulta 24.415.600 euro – despagubiri pentru lipsa folosintei bunului.

In concluzie, proportionalitatea in materia privarii de proprietate este legata de obligativitatea autoritatilor de a stabili despagubiri pentru bunul pierdut, calculate in functie de pierderea suferita de proprietar.

O alta conditie a proportionalitatii unei privari de proprietate este aceea ca indemnizarea sa survina intr-un interval de timp rezonabil de la momentul pierderii proprietatii, intrucat proportionalitatea impune ca interesele divergente sa sufere o satisfacere a lor concomitenta. Or, dupa cum am aratat, lipsa planului de actiune prevazut la art.38^4 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.350/2001 si implicit a masurilor specifice care trebuiau intreprinse de autoritatea publica, nu ne ofera un orizont de timp rezonabil in care noi sa fim despagubiti. Sub acest aspect, consecintele instituirii unei servituti de utilitate publica asupra terenului reclamantei, fara plata vreunei despagubiri si fara urmarea procedurilor legale de expropriere care sa fundamenteze o astfel de plata, reprezinta o ingerinta severa in dreptul sau de proprietate si, ca atare, o incalcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie.

Privarea de bun suportata de reclamanta in circumstantele expuse mai sus constituie, totodata, si o incalcare a art. 44 alin. (3) din Constitutia Romaniei, care obliga autoritatile statului, atunci cand interesul general o impune, sa procedeze la o expropriere in conditiile legii si doar cu „dreapta si prealabila despagubire”, ceea ce, in speta, nu s-a realizat.

Ca atare, in mod corect si cu respectarea dispozitiilor enuntate din legea fundamentala, socotim ca unica solutie care poate duce la o justa reparatie a lezarii dreptului de proprietate al subscrisei reclamante este acordarea despagubirilor, ca mijloc de reparatie pentru privarea de proprietatea imobilului referit.

IX. Lipsa folosintei bunului imobil

In ceea ce priveste lipsa folosintei bunului imobil, pornim in primul rand de la faptul ca folosinta este un atribut al dreptului proprietatii, aceasta din urma neputand fi incalcate de nimeni, nici macar de Unitati Administrativ Teritoriale. Astfel, avand in vedere ca subscrisa am fost lipsita de dreptul de proprietate prin reglementarile urbanistice mentionate mai sus, neavand in acelasi timp nici dreptul de a ma folosi liber de atributele dreptului meu de proprietate, rezulta ca acest drept aparat chiar de Constitutia Romaniei, a fost incalcat in substanta sa, intrucat folosinta este un atribut fundamental al proprietatii”.

* Cititi aici intreaga actiune a dezvoltatorului imobiliar