Putini sunt in prezent cei care nu au luat la cunostinta despre scandalul privind ansamblurile pe care Nordis Group le ridica in mai multe localitati din Romania. Marketizate deopotriva de constructori ca proiecte imobiliare unice in Romania gratie beneficiilor pe care le ofera si a avantajelor pentru clienti pe care acest tip de imobile le au (apartamente-hotel), in urma anchetei publicate la inceputul saptamanii de Recorder, proiectele Nordis Group s-au transformat intr-un scandal national cu efecte politice si financiare uriase.

Societatea Nordis Group este acuzata ca ar fi vandut de-a lungul timpului aceleasi apartamente in ansamblurile pe care le edifica catre cetateni diferiti, vorbindu-se de o dubla, si chiar tripla instrainare. Declaratiile facute in cadrul acestui reportaj de persoane care s-au prezentat ca fiind pagubiti ai grupului Nordis releva ca au cumparat apartamente la proiectul Nordis din Mamaia pentru care au platit avansuri chiar si de 100%, pentru ca apoi sa descopere ca acestea ar fi fost revandute. Recorder a avansat in cadrul interviului un numar de peste 600 de dosare in instanta in care pagubitii solicita Nordis Group plata daunelor.

La randul lor, grupul Nordis s-a aparat public printr-un comunicat de presa in care a sustinut ca situatia expusa nu este reala, ca "toate aceste afirmatii sunt nefondate si calomnioase", Nordis Group subliniind ca "nu a vandut unitatile de doua ori", si ca pana in prezent "a platit rezilieri si despagubiri in valoare de 115.000.000 de lei si a restituit astfel sume semnificative de bani clientilor sau partenerilor".

Mai mult, Nordis Group a reclamat faptul ca desi ancheta a fost realizata in lunile iulie-august 2024, aceasta a fost data publicitatii abia in ziua in care "Tribunalul urma sa se pronunte pe decizia de intrare in insolventa". Mai puncteaza Nordis Group in comunicat si faptul ca exista doar un numar de 10 titulari de creante, nefiind vorba de sute de astfel de dosare.

A urmat o hotarare a Tribunalului Bucuresti, care in data de 7 octombrie 2024 a decis deschiderea procedurii insolventei in cazul uneia dintre societatii grupului Nordis, judecatorul-sindic fixand ca data limita pentru depunerea declaratiilor de creanta data de 21.11.2024, iar ca data de publicare a Tabelului preliminar data de 11.12.2024. Prima sedinta a adunarii generale a creditorilor va avea loc pe 16.12.2024.

De la acest moment zero, ne aflam in situatia in care cei care au achizitionat/investit in proiectele Nordis Group trebuie sa ia la cunostinta de procedura deschiderii insolventei, pentru a se incadra in calendarul stabilit de judecatorul sindic.

Fara a face procese de intentie vreuneia dintre partile in cauza, dar pentru a veni in sprijinul celor pagubiti, Lumea Justitiei a realizat un interviu cu doi avocati specializati in drept civil, drept financiar si bancar, insolventa si executare silita in cadrul societatii de avocatura Zamfirescu Racoti Vasile and Partners.

Este vorba despre avocatul Ovidiu Serban (foto/video stanga) - coordonator al practicii de drept civil si de familie a ZRVP si avocatul Alexandru Iorgulescu (foto/video dreapta) - specializat în drept financiar si bancar, insolventa si executare silita in cadrul ZRVP.

Pe langa cunostintele in materia insolventei si a dreptului civil pe care le detin, acestia au avantajul de a fi vazut deja parte din documentele Nordis, in calitate de aparatori ai unor clienti Nordis.

Tocmai datorita acestor calitati, de aparatori ai clientilor Nordis, am stat de vorba cu avocatii Alexandru Iorgulescu si Ovidiu Serban, care ne-au dezvaluit nu doar procedura de urmat in prezent de catre cumparatori, ci mai ales dedesubturile acestui caz care tinde sa ia o amploare nationala.

Va invitam sa aflati in continuare mai multe informatii privind cauza Nordis, vizionand interviul video publicat mai jos:

Au timp clientii Nordis sa se inscrie la masa credala?

Ovidiu Serban - "Odata depusa aceasta declaratie de creanta nu inseamna ca aceasta declaratie este recunoscuta si ca este platita. Cred ca oamenii cu asistenta potrivita se vor incadra in termenul de depunere a declaratiilor de creanta, insa acela este doar primul pas pentru a recupera sau a incerca sa recupereze prejudiciul".

Ce sanse au clientii Nordis sa isi recupereze investitia?

Alexandru Iorgulescu - "Raspunsul la aceasta intrebare este foarte, foarte dificil. Pentru ca suntem la un moment incipient, solutia de deschidere a procedurii nu a ramas definitiva, ea a fost contestata de catre Nordis, ceea ce inseamna ca exista inclusiv posibilitatea ca societatea sa revina in circuitul economic, adica sa iasa din insolventa, ca efect al solutionarii apelului.

Pe de alta parte, la acest moment, nu cunoastem care este situatia reala financiara. Aceasta situatie ni se va revela, intr-o prima faza, prin raportul asupra cauzelor pe care il va intocmi administratorul financiar dupa ce va primi de la Nordis documentatia prevazuta de lege. Nu stiu daca au trimis-o pana la acest moment, ce e clar e ca pana la acest moment nu putem stii.

Sansele depind de foarte mult lucruri. Depind in primul rand de imprejurarea daca Nordis va urma calea reorganizarii, ceea ce este foarte probabil, iar daca urmeaza aceasta cale a reorganizarii, care sunt sansele pentru niste creditori care sunt in esenta chirografari, adica nu au garantii asupra bunurilor din averea debitorului sa recupereze anumite sume de bani. Pentru ca reorganizarea presupune respectarea unui plan care va fi votat de creditori, plan care poate sa nu satisfaca aceasta categorie a creditorilor chirografari in proportie de suta la suta. Sunt planuri care acorda creditoriilor chirografari 50%, 10% sau poate chiar 0%. Daca un astfel de plan este adoptat, atunci gradul de recuperare pentru cei care nu au sansa sa intre in proprietatea apartamentelor este zero".

Ce se va intampla daca administratorul judiciar va denunta promisiunile de vanzare-cumparare (antecontractele), cu scopul de a maximiza averea debitoarei Nordis?

Ovidiu Serban – "In teorie administratorul judiciar poate sa denunte anumite contracte cu privire la care considera ca ar face imposibila reorganizarea. Amploarea este data de numarul mare de clienti pe care Nordis i-a convins sa participe la acest proiect. Cei care au platit 100% in baza unei promisiuni, sau 95% sau 90%, si sunt destul de multi ei sunt practic investitori alaturi de Nordis la acest proiect.

Dat fiind caracterul grandios, evident ca era nevoie si de participarea multor persoane. Acum cand suntem in aceasta situatie, acele multe persoane care au fost mici investitori isi pun intrebarea daca mai sunt investitori sau sunt pagubiti.

In mod normal administratorul judiciar nu ar trebui sa denunte aceste promisiuni de vanzare cumparare pentru ceea ce s-a finalizat. Administratorul judiciar trebuie sa asigure in egala masura protejarea debitoarei insolvente dar si realizarea creantelor creditorilor. Si atunci, in opinia noastra nu ar trebui denuntate, dar se va analiza de la caz la caz".

Este suficient acest antecontract pentru care s-au platit avansuri considerabile, dar care comporta discutii atat legate de inscriere sau intrare in posesie?

Alexandru Iorgulescu - "Ca sa raspund global, toti cei care au un antecontract cu Nordis au vocatia de a se inregistra la masa credala. Vor exista distinctii in functie de situatia particulara a fiecaruia, de momentul la care se afla in raportul respectiv cu Nordis, dar este suficient respectivul antecontract pentru a deduce o creanta. Drepturile lor sunt protejate in ceea ce priveste posibilitatea de a deduce creanta, in ceea ce priveste posibilitatea de a o recupera in concret am spus ce asterix mare exista.

Relativ la denuntarea promisiunilor este o analiza pe care o face practicianul in insolventa. Si in ipoteza in care vor exista denuntari de contracte, tocmai in ideea ca nu vor mai putea fi duse in deplinire, pentru ca daca apartamentul a fost vandut catre o alta persoana care a facut si formalitatile de inscriere la cartea funciara, atunci este evident ca debitoarea nu mai poate sa presteze obiectul contractului. Dar si atunci legea ofera remedii. Posibilitatea de a solicita despagubiri, la fel este un element care este expres prevazut in lege. Evident, inscris la masa credala. Cu aceeasi mentiune ca recuperarea creantelor impotriva Nordis nu se poate face decat in acest cadru al procedurii insolventei. Nu se mai poate merge in paralel cu executari silite, cu denuntari. Va trebui sa actionam toti din aceeasi galeata".

Ce se intampla cu dosarele care sunt deja pe rol impotriva Nordis?

Alexandru Iorgulescu – "Se suspenda de drept in considerarea faptului ca persoanele respective, care sunt de cele mai multe ori reclamanti, trebuie sa isi deduca, creanta in cadrul procedurii de insolventa. Desi au dosar pe rol, toti trebuie sa vina aici. Fragmentarea masei credale nu ajuta pe nimeni. Vor trebui sa fie facute intelegeri intre creditori care sa poata sa atinga un procent decisiv in luarea deciziilor. Noi nu cred ca avem in prezent suficienti clienti ca sa creem o masa critica, pentru a decide ceva in procedura. Nici nu stim cu cine ne vom confrunta acolo pentru ca si aici este o discutie intreaga despre cum va arata aceasta masa credala.

Stim ca de cele mai multe ori la societati mari creditorii care iau deciziile sunt bancile. Toti lucreaza si cu capital bancar. La Nordis, bazandu-ma doar pe declaratiile publice, elementul de imprumut bancar nu ar exista sau ar fi ceva modic. Adica banca nu ar avea capacitatea de a lua deciziile importante in procedura. Ceea ce face cu atat mai importanta coalizarea creditorilor clienti/investitori pentru a conta in procedura insolventei".

Cat de importanta este publicitatea intr-o astfel de procedura?

Ovidiu Serban - "Ca principiu, toate aceste promisiuni/contracte de inchiriere ar trebui sa fie inregistrate in contabilitatea societatii. Administratorul judiciar imediat ce primeste documentele de la societatea insolventa, intrata in insolventa, are obligatia sa trimita o notificare tuturor acestor potentiali creditori pentru a depune declaratia de creanta. Din practica, mai pot exista si erori de transmitere.

Alexandru Iorgulescu – Popularizarea prin presa ajuta. In primul rand, Nordis, din ce a afirmat, a spus ca pe multi nu ii considera creditori pentru ca sunt promisiuni care nu au termene, spre exemplu, martie 2025, prelungiri. Pe aceia nu ii considera creditori. Deci aici poate fi o discutie daca societatea ii va da pe acea lista de creditori care vor fi notificati. Distinct de asta foarte multe persoane sunt in strainatate. Astazi am fost contactati de pesoane din Austria, din Qatar, din Franta si din Germania. Toti cu antecontracte incheiate cu Nordis. Pana ajunge notificarea in Qatar s-ar putea sa treaca termenul".

Ovidiu Serban – "Mai devreme ati intrebat daca cei cu contracte de vanzare cumparare incheiate se afla in situatia de a fi sau nu pagubiti. Chiar si intr-o astfel de ipoteza exista situatii ca cei care au incheiat contracte de vanzare cumparare aveau incheiate contracte de inchieriere pe o anumita perioada de timp (5 ani) din care trebuiau sa primeasca o redeventa anuala sau lunara, iar ca urmare a incetarii activitatii a hotelului, probabil ca Nordis nu va mai fi in masura sa plateasca inclusiv acele creante. Si atunci, ca principiu, este posibil ca cei care desi sunt deja proprietari sa se inscrie la masa credala pentru aceste despagubiri constand in plata chiriilor care nu se mai realizeaza.

Se poate ajunge in situatia in care proprietarii nu mai pot folosi imobilul si nu mai este nici administrat si valorificat de Nordis asa cum acesta se angajase printr-un contract incheiat anterior cu ei si pentru acea persoana aceasta reprezinta o pierdere".

Alexandru Iorgulescu – "Din cate stim, majoritatea au fost notificati ca va inceta activitatea hotelului. De aici tragem concluzia ca venitul lunar al acestor proprietari nu va mai veni".

Clauzele inserate in contractele Nordis

Care este caracterul acestor clauze si ce rol au jucat la ajungerea la situatia actuala?

Ovidiu Serban – "Am vazut doua tipuri de contracte. Din analiza contractului, ne dam seama ca a existat o predispozitie pentru a favoriza vanzatorul, societatea Nordis. Nu neaparat ca erau chestiuni ilegale, dar acolo unde Codul civil permitea derogarea s-a derogat in favoarea Nordis. Clauze de confidentialitate..."

Alexandru Iorgulescu – "Totul este in miscare acum si pentru ca totul este in miscare, te contacteaza diferite persoane. Aceasta clauza de confidentialitate se regaseste inclusiv in contractele de munca ale salariatilor Nordis, nu numai in antecontracte".

Ipoteza ca s-au instraintat aceleasi imobile catre doua persoane diferite

Ovidiu Serban – "Ce cred ca este intr-adevar real este ca anumite promisiuni care s-au incheiat la notar si care s-au notat in cartea funciara nu au mai ajuns sa se transforme in contracte de vanzare-cumparare cu acele persoane si acele promisiuni au fost denuntate, fie pentru ca Nordis nu si-a respectat obligatia de a livra la timp apartamentul si cealalta parte a cerut rezolutionea promisiunii de vanzare si despagubiri si ulterior acel bun a fost vandut catre o alta persoana, fie Nordis a considerat ca promitentul cumparator nu si-a indeplinit anumite obligatii. Am avut o situatie in care se platise 95%, iar Nordis sustinea in fata instantei ca promitentul cumparator nu isi indeplinise toate obligatiile ca nu platise si cei 5%. Era vorba de un apartament la Sinaia la care ei isi indeplinisera zero obligatii, era o groapa, dar ei sustineau ca aveau dreptul sa denunte promisiunea.

Probabil la acestea au denuntat promisiunile incheiate cu promitentii cumparatori care platisera pana la 95%-100% si in loc sa incheie contracte cu acestia au incheiat contracte cu alte persoane in termeni mai avantajosi. Pentru ca daca in 2019 pretul a fost de 60.000 euro, dar in 2022 gasesti un cumparator care iti da 100.000 euro, iti permiti sa platesti eventual despagubiri de 60.000 celui care i-ai denuntat promisiunea, ii mai dai si o dobanda de 10.000 eur si tot iesi cu 30.000 euro profit. Aici nu este neaparat o chestiune nelegala, e mai degraba o chestiune de imoralitate si o fapta ilicita, civila, generatoare de despagubiri".

Alexandru Iorgulescu – "Cu consecinte si pe alte planuri ar fi situatia in care nu s-ar fi denuntat respectivul contract, iar Nordis in cunostinta de cauza, desi avea o promisiune cu un avans de 90-95% a incheiat cu alta persoana un contract".

La cartea funciara ar fi trebui sa fie blocat, deci cum ar fi fost posibil?

Alexandru Iorgulescu – "Luati-o sub beneficiu de inventar, dar poate sa fie o explicatie pentru ceea ce s-a intamplat. Aici speculez. Este posibil ca la momentul la care s-au incheiat antencontractele, de ordinul sutelor, toate acestea sa se noteze in cartea funciara pe care era deschis terenul. Ori nu exista constructia, ori ea nu aparea ca finalizata pana la receptia cladirii. Dupa ce imobilul a fost finalizat, s-a facut apartamentarea, iar in respectivele unitati individuale care s-au constituit carti funciare distincte nu s-a preluat aceasta sarcina din cartea funciara initiala. Iar ele au fost dupa ce s-a facut dezmembrarea in 250-300 de unitati ele au figurat ca fiind libere de sarcini. Iar atunci notarul nu avea cum sa stie pentru ca in cartea lui strict pe unitate individuala apartamentul 86, nu aparea nicio sarcina. Sarcina ramasese in cartea funciara a terenului. Este si acum, pentru ca am scos extras de carte funciara pentru respectivul imobil si am gasit acolo 150-200 de antecontracte notate acolo, pe intreg ansamblul".