"Posta" a fost unul dintre cele mai controversate dosare din ultimii ani, cauza capatand notorietate nu doar ca urmare a numelor grele din dosar, precum fostii ministri Tudor Chiariu (foto stanga) si Zsolt Nagy, ci si a caracterului acuzatiilor. Desi procurorii anticoruptie au sustinut permanent ca prin aprobarea de catre Guvern a proiectului HG nr.377/2007, prin care s-a decis trecerea terenului din Calea Victoriei nr.133-135 unde functiona Posta Romana din proprietate publica in proprietate privata a SC Impost Developments SA s-a creat un prejudiciu Statului roman in valoare de 8.619.787 euro, Inalta Curte de Casatie si Justitie a decis ca "in cauza nu a existat o actiune de subevaluare a terenului in litigiu". Acest lucru este specificat chiar in decizia definitiva pronuntata in data de 24 ianuarie 2014 de Completul de 5 judecatori al ICCJ condus de sefa instantei supreme Livia Doina Stanciu (foto dreapta) din care au mai facut parte Stefan Pistol, Mariana Ghena, Lucia Tatiana Rog si Maricela Cobzariu.

In acest dosar, fostul ministru al Justitiei Tudor Chiuariu a fost condamnat definitiv la 3 ani si 6 luni inchisoare cu suspendare, desi la fond acesta fusese achitat, in timp ce fostul ministru al Comunicatiilor, Zsolt Nagy, a primit 4 ani inchisoare cu suspendare, in conditiile in care Completul de 3 al ICCJ il condamnase la 3 ani si 6 luni inchisoare cu suspendare. De cealalta parte, fostul director al Postei Romane, Mihai Toader, a fost condamnat la 4 ani inchisoare cu suspendare, iar fostul director al Directiei de Dezvoltare Strategica a Companiei Nationale Posta Romana, Andrei Marinescu, 3 ani si 6 luni inchisoare cu suspendare, ambii primind la fond pedepse cu executare pentru savarsirea infractiunii de abuz in serviciu contra intereselor publice cu consecinte deosebit de grave, daca functionarul public a obtinut pentru altul un avantaj patrimonial.

Acuzatiile procurorilor DNA se bazau pe faptul ca, in perioada 2005-2007, fostii ministri Chiuariu si Zsolt ar fi semnat acte nelegale, iar reprezentantii Postei au contribuit la trecerea imobilului din Calea Victoriei nr.133-135 din proprietatea publica a Statului roman in proprietatea SC Imopost Developments SA. Anchetatorii au stabilit ca la momentul trecerii terenului in proprietatea privata terenul a fost subevaluat, iar achizitia s-a facut cu mult sub pretul pietei. Decizia Inaltei Curti vine insa sa contrazica sustinerile procurorilor Directiei Nationale Anticoruptie, statuand ca valoarea de achizitie a imobilului a fost corecta, nefiind vorba de "o actiune de subevaluare a terenului in litigiu".

In fapt, in anul 2004 a fost adoptata Hotararea de Guvern nr.377/2007 pentru modificarea HG nr. 550/116 privind transmiterea unui imobil situat in Municipiul Bucuresti in administrarea Companiei Nationale 'Posta Romana'. Era vorba despre terenul din Calea Victoriei nr. 133-135, pe care CN Posta Romana l-a scos la licitatie, dupa ce a constatat starea avansata de degradare a constructiei, conducerea Companiei fiind imputernicita sa valorifice in cele mai eficiente conditii imobilul. Licitatia a fost castigata de SC Imopost Developments SA, societate creata in parteneriat cu CN Posta Romana, SC Procema SA, SC Comnord SA si doua persoane fizice, care avea drept scop demolarea cladirii aflata in stare de degradare si ridicarea unui nou imobil cu functiuni multiple. Cu acest prilej, CN Posta Romana a aprobat ca imobilul din Calea Victoriei 133-135 sa fie adus ca aport in natura la capitalul social al S.C. Impost Developments S.A. Procurorii au stabilit in acest caz ca activitatea infractionala s-a concretizat intr-un prejudiciu cauzat Statului Roman, prin instrainarea in mod ilegal a imobilului proprietatea publica a statului, cu o valoarea de peste 200.000 lei, obtinandu-se un avantaj patrimonial in favoarea S.C. Impost Developments S.A., constand in dreptul de proprietate asupra terenului din Calea Victoriei nr.133 -135,

ICCJ a apreciat insa necesara stabilirea "valorii comerciale a bunului" pentru a se putea vedea daca intr-adevar valoarea stabilita in procesul de vanzarea a terenului a fost sau nu una diminuata. In acest sens s-a tinut cont de valoarea care s-ar fi putut obtine pentru acelasi bun prin tranzactionarea sa pe piata libera, in conditii similare cu cele avute in vedere la vanzarea in litigiu (cu referire la suprafata tranzactionata, ca marime, situare si echipare cu utilitati, dar si la eventualele obligatii asumate de cumparator). Prin urmare, in cauza au fost efecutate evaluari in care au fost folosite metode de calcul diferite, metoda extractiei sau metoda comparatiei directe, in urma acestor expertize fiind intocmite raporte care, atentie, au avut valori apropiate si care au condus la concluzia ca atat "valorile stabilite in cuprinsul rapoartelor de evaluare din data de 26.05.2005 si din 21.07.2005 si cele obtinute de expertul Papasteri Mihai in raportul de expertiza nr.031J/2009 din septembrie 2009, respectiv suplimentul la acest raport, sunt sensibil egale". Cu alte cuvinte, imobilul in litigiu nu a fost achizitionat la un pret subevaluat.

Prezentam in continuare pasaje din Decizia Completului de 5 al ICCJ in care se retine ca nu a existat o subevaluare a terenului din Calea Victoriei:

"In speta, ceea ce se imputa inculpatilor Toader Dan Mihai, Marinescu Andrei si Lepadatu Emanoil este ca acestia, incalcandu-si atributiile de serviciu, au contribuit la stabilirea unei valori diminuate fata de valoarea comerciala reala a imobilului situat in Bucuresti, Calea Victoriei nr.133-135, acceptand aportarea acestui imobil la capitalul social al SC Imopost Developments SA, fapte care realizeaza elementele constitutive ale infractiunii prevazute de art.10 lit. a din Legea nr.78/2000.

Instanta de ultim control judiciar retine ca, pentru a aprecia daca valoarea stabilita in procesul de vanzare a terenului a fost sau nu una diminuata, aceasta trebuie raportata la „valoarea comerciala reala" a bunului, adica la valoarea care s-ar fi putut obtine pentru acelasi bun prin tranzactionarea sa pe piata libera, in conditii similare cu cele avute in vedere la vanzarea in litigiu (cu referire la suprafata tranzactionata, ca marime, situare si echipare cu utilitati, dar si la eventualele obligatii asumate de cumparator).

In doctrina si in literatura de specialitate, valoarea comerciala reala nu a fost definita strict, astfel ca asupra acestui concept exista inca numeroase discutii si controverse. Rezulta insa, ca valoarea comerciala reala nu are nimic in comun cu valoarea de inventar stabilita pe baza unei formule de calcul, a unor parametri si valori ce nu sunt uzitati in activitatea de evaluare a terenurilor pe piata libera. Examinand actele si lucrarile dosarului, instanta de control judiciar retine ca, la data de 26.05.2005, a fost depus la C.N.P.R. S.A. raportul de evaluare a imobilului din Calea Victoriei nr.133-135, raportul fiind semnat de catre Tabacaru Adrian, expert judiciar in cadrul S.C. Topcadex S.R.L.

Conform raportului de evaluare mai sus mentionat, valoarea de circulatie a terenului din Calea Victoriei nr.133-135 a fost stabilita la 4.752.113 euro, respectiv 578,3 euro/mp, metoda folosita de catre expert fiind metoda comparatiei prin bonitare, terenul fiind evaluat ca liber de constructii. Cel de-al doilea raport de evaluare pentru imobilul din Calea Victoriei 435, intocmit de S.C. Topcadex 99 S.R.L. la data de 21.07.2005, a fost efectuat la cererea S.C. Imopost Developments S.A., reprezentand de fapt doar o reactualizare a raportului de evaluare din data de 26.05.2005, in functie de evolutia leu/euro la data de 21.07.2005, rezultand astfel o valoare de 598,1 euro/mp. si o valoare totala a terenului de 4.915.186 euro. (...)

In raportul de expertiza nr.031J/2009 din septembrie 2009, intocmit de catre expertul judiciar in evaluari imobiliare, Papasteri Mihai, acesta a prezentat metodele de evaluare a terenurilor libere in conformitate cu standardele internationale de evaluare IVSC si recomandarile ANEVAR, aratand ca exista 6 proceduri de evaluare a terenurilor, respectiv: comparatia directa, proportia, extractia, parcelarea, tehnica reziduala si capitalizarea rentei de baza.

Analizand indicatorii folositi in cele doua rapoarte de evaluare intocmite de S.C. Topcadex 99 S.R.L, expertul a retinut ca baza evaluarii realizata in acel raport de evaluare este valoarea de piata. Pornind de la aceasta baza a evaluarii (valoarea de piata), in vederea determinarii acesteia, expertul Papasteri Mihai a analizat posibilitatea aplicarii metodelor comparatiei de piata, metoda parcelarii si metoda capitalizarii rentei de baza, fiind eliminate metodele proportiei, extractiei si reziduala pe considerentul ca aplicarea acestora presupunea existenta pe terenuri sau pe terenurile comparabile a unor cladiri sau constructii cu utilizare in continuare, ceea ce nu era cazul in speta. (vol. 5 pag. 20-21 raport de expertiza). Calculand initial valoarea terenului prin folosirea aceleiasi metode de evaluare ca cea folosita de S.C. Topcadex 99 S.R.L, respectiv metoda comparatiei prin bonitare, s-a constatat de catre expert ca in raportul de evaluare intocmit la data de 26.05.2005 s-a stabilit ca pret/m.p. teren suma de 578,3 euro/m.p., dar pretul corect raportat, la indicatorii folositi, era de 594,95 euro/m.p., diferenta rezultand din erorile de calcul ale expertului Tabacaru Adrian. Pretul stabilit de expertul Papasteri Mihai, folosind aceeasi metoda a fost de 617 euro/mp.

De asemenea, s-a aratat ca in raportul intocmit de inculpatul Folfa Ioan la data de 21.07.2005, acesta a stabilit ca pret/m.p. teren suma de 598,1 euro/m.p., dar pretul corect raportat la indicatorii folositi era de 604,46 euro/m.p., diferenta rezultand din erorile de calcul ale lui Folfa Ioan. Expertul Papasteri Mihai, utilizand aceeasi metoda a obtinut o valoare de 657,27 euro/m.p.

Diferenta intre valoarea obtinuta de expertul Papasteri Mihai si SC Topcadex 99 S.R.L s-a constatat a rezulta din faptul ca expertul Tabacaru Adrian a omis sa aplice valoarea factorului Ca – aplicand un coeficient pentru utilizare teren U=2 in locul coeficientului maxim de 3, pentru spatii comerciale si sedii administrative, deoarece nu i s-a adus la cunostinta care este destinatia cladirii ce urma a fi construita pe terenul in discutie.

Diferenta de valoare existenta intre raportul de evaluare din 21.07.2005 si valoarea obtinuta de expertul Papasteri Mihai a rezultat din aceea ca inculpatul Folfa Ioan a omis sa aplice valoarea factorului C si nici nu a cunoscut modificarea regimului de inaltime construibil in zona, conform avizului spre preschimbare dat de Comisia Teritoriala de Urbanism si Amenajarea Teritoriului din cadrul Primariei Municipiului Bucuresti, in vederea modificarii PUZ-ului pentru Calea Victoriei nr.131-135, respectiv destinatia data imobilului, aceea de spatiu comercial si sedii administrative, coeficientul pentru indicativ U=utilizare teren, fiind 3, iar coeficientul utilizat de SC Topcadex 99 S.R.L, a fost 2.

Pentru a stabili valoarea de piata a imobilului subiect, expertul a procedat la un studiu de piata in general la localitati si in special in zona de amplasare a terenului, constatand ca metoda comparatiei directe raspunde criteriilor de analiza, respectiv adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor. Expertul a retinut astfel ca metoda utilizata, a comparatiei directe, isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analiza pietei specifice pentru a putea gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea de evaluat prin cuantificarea asemanarilor, diferentelor intre proprietati si a elementelor care influenteaza valoarea.

Totodata, reconciliind rezultatele obtinute prin folosirea metodelor parcelare, comparatie directa si capitalizare venit, expertul a stabilit ca prin metoda comparatiei valoare terenului pentru intervalul 27.05.2005 – 21.07.2005 era de 605 euro/m.p. (...) In raport de obiectiunile formulate de catre specialistul DNA la concluziile raportului de expertiza intocmit de expertul Papasteri Mihai, la data de 28 decembrie 2009 procurorul de caz a solicitat lamuriri suplimentare, referitoare la justificarea legala a utilizarii coeficientului de zona Z – 2 si la neutilizarea unor corectii aferente unor litigii pe rol, notate in cartea funciara in cazul comparabilelor 1 si 4, folosite de catre expert.

La toate acestea, expertul a raspuns motivat, mentinand concluziile initiale, aratand, cu trimitere la dispozitiile din contractele de vanzare cumparare pe care le-a avut spre analiza, ca litigiile nu mai erau de actualitate la data semnarii acestor contracte, dreptul de proprietate fiind transmis cumparatorului fara nicio sarcina, in astfel cum rezulta din mentiunile din Cartea funciara. Pentru a-si sustine punctul de vedere formulat referitor la utilizarea metodelor de evaluare a terenurilor si la valoarea coeficientului Z, expertul a solicitat un punct de vedere Corpului Expertilor Tehnici din Romania, pe care l-a atasat raspunsului formulat".

Suplimentul de expertiza solicitat de DNA in care s-a utilizat metoda comparatiei directe a stabilit valoarea de piata a terenului la 627/mp

"Prin ordonanta nr.240/P/2007 din 29 ianuarie 2010 a Parchetului de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie – Directia Nationala Anticoruptie - Sectia de Combatere a Infractiunilor Conexe Infractiunilor de Coruptie, retinand ca, comparabilele folosite in metoda comparatiei directe nu au fost suficiente, iar datele rezultate nu sunt elocvente, ca nu s-a estimat si costul demolarii constructiei si ca standardele ANEVAR recomanda, la intocmirea unui raport de evaluare sa fie folosite cel putin 3 metode, iar in raportul de expertiza au fost folosite doar doua, s-a dispus efectuarea unui supliment de expertiza in cadrul caruia expertul sa foloseasca si o alta metoda de evaluare si, totodata, utilizarea in cadrul metodei comparatiei directe a mai multor comparabile si a costurilor de demolare (vol. 6 d.u.p. fila 286)

Prin suplimentul la raportul de expertiza nr.031J/2009 din aprilie 2010, prin utilizarea metodei extractiei, valoarea de piata a imobilului situat in Calea Victoriei 133 - 135 pentru perioada 26.05.2005 – 21.07.2005 a fost stabilita la 1.049 euro/m.p., iar valoarea totala a terenului a fost estimata de 8.619.787 euro.

Identificand si alte 2 contracte de vanzare cumparare incheiate pentru terenuri din aceeasi zona si ocupate de cladiri demolabile, expertul a aratat ca cele doua comparabile suplimentare nu aduc elemente noi, care sa conduca la modificarea opiniei initiale, ca preturile de tranzactie a terenurilor in zona au variat intre 550 si 885 euro/mp., variatiile de pret fiind dictate de amplasament, accesul la utilitati, pozitionare fata de bulevard, restrictii de urbanism, dar si de existenta unor cladiri pe aceste loturi de teren, cat mai ales de dimensiunile cladirilor. De asemenea, s-a precizat ca piata inregistreaza valori unitare mai mari la tranzactionarea terenurilor cu suprafete mici decat la cele cu suprafete mari. Astfel, utilizand metoda comparatiei directe, tinand cont de amplasamentul favorabil, similaritatea indicatorilor urbanistici, existenta pe teren a unor cladiri demolabile, evaluatorul a estimat o valoare unitara pentru terenul construit de aproximativ 670 euro/mp, din care au fost scazut costul demolarii, s-a concluzionat ca valoarea de piata a terenului este in cuantum de 627 euro/mp.

Este de mentionat faptul ca nu expertul judiciar este cel care a stabilit ca valoarea calculata prin metoda extractiei este cea care se impunea sa fi fost folosita in vederea determinarii valorii reale a terenului din Calea Victoriei 133-135. Dimpotriva, in suplimentul la raportul de expertiza, acesta realizeaza o reconciliere a rezultatelor prin folosirea celor doua metode, comparatia directa si extractia, folosind criteriile: adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor. Referitor la primul criteriu - adecvarea, se arata ca, in ipoteza comparatiei directe aceasta este ridicata, existand suficiente comparabile, pe cand in ipoteza extractiei (capitalizare venit) aceasta este medie, fiind perceputa mai degraba ca o metoda a investitorului, reflectand pretul maxim pe care acesta ar fi fost dispus sa il achite tinand cont de parametrii cladirii pe care urmeaza sa o poata construi. La celelalte doua criterii, in cazul ambelor metode (comparatia directa si extractia) precizia este medie iar cantitatea informatiilor este apreciata ca fiind suficienta.

In tot acest context, Inalta Curte, Completul de 5 judecatori apreciaza ca nu se justifica retinerea, ca fiind valoarea de piata a imobilului, valoarea stabilita prin metoda extractiei, metoda pe care insasi expertul o prezinta ca avand un grad de adecvare mediu, spre deosebire de cea a comparatiei directe care are un grad de adecvare ridicat.(...)

Un alt argument mentionat in actul de sesizare, ca fiind un indiciu al subevaluarii terenului, a fost valoarea de expertiza la care au fost calculate taxele notariale cu ocazia autentificarii actului constitutiv al SC IMOPOST DEVELOPMENTS SA. Astfel, s-a aratat ca, in timp ce activul adus ca aport la capitalul social a fost evaluat de catre S.C. Topcadex 99 S.R.L. prin expert ing. Tabacaru Adrian la suma de 17.505.930 lei, in vederea taxarii a fost avuta in vedere valoarea de expertiza a camerei Notarilor Publici ca fiind de 31.469.318,88 lei.

Inalta Curte, Completul de 5 judecatori constata insa ca aceasta din urma suma, astfel cum rezulta din mentiunea expresa din continutul actului (fila 271 vol. 12 d.u.p.), ”reprezinta valoarea de expertiza a Camerei Notarilor Publici pentru imobil teren si constructiei”, pe cand pretul stabilit de expertul Tabacaru Adrian are in vedere exclusiv valoarea terenului, nu si a constructiei care se afla intr-o stare avansata de degradare si a carei existenta a condus la scaderea pretului, datorata cheltuielilor de demolare si nicidecum la cresterea acestuia. In acest context, este de amintit faptul ca expertul Papasteri Mihai, in stabilirea valorii terenului prin metoda comparatiei directe, s-a raportat si la preturile medii ale terenurilor din zona extrase din preturile informative pentru imobile - folosite in cadrul birourilor notariale, care era de 500 euro/mp (vol. 5 d.u.p., fila 39), deci sub nivelul celui stabilit prin metoda comparatiei directe.

In consecinta, instanta de control judiciar considera ca, in cauza, nu exista argumente care sa conduca la retinerea valorii stabilita prin metoda extractiei, insusindu-si ca fiind corecta evaluarea terenului, astfel cum a fost determinata prin metoda comparatiei directe in raportul de expertiza nr.031J/2009 din septembrie 2009 intocmit de catre expertul judiciar in evaluari imobiliare Papasteri Mihai, respectiv in suplimentul la acest raport.

Inalta Curte, Completul de 5 Judecatori retine ca valorile stabilite in cuprinsul rapoartelor de evaluare din data de 26.05.2005 si din 21.07.2005 si cele obtinute de expertul Papasteri Mihai in raportul de expertiza nr.031J/2009 din septembrie 2009, respectiv suplimentul la acest raport, sunt sensibil egale, astfel incat constata ca in cauza nu a existat o actiune de subevaluare a terenului in litigiu.

Prin urmare, retinandu-se ca diferentele intre aceste valori nu reflecta faptul ca inculpatii au urmarit subevaluarea terenului, ele datorandu-se mai mult, astfel cum a invederat si expertul Papasteri Mihai, unor erori de calcul, fiind astfel evidenta lipsa de vinovatie acestora, Inalta Curte, Completul de 5 Judecatori, in baza art.11 pct.2 lit. a) raportat la art.10 lit. d) Cod procedura penala, va dispune achitarea inculpatilor Toader Dan Mihai, Marinescu Andrei si Lepadatu Emanoil pentru infractiunea prevazuta de art.10 lit. a) din Legea nr.78/2000".

*Cititi aici integral Decizia ICCJ